Llogaritja e sipërfaqes katrore të hapësirës komerciale është një proces i ndërlikuar që kërkon vëmendje të pamëshirshme ndaj detajeve. Qiramarrësit duhet të marrin parasysh një sërë faktorësh kur vendosin nëse do të hyjnë në një marrëveshje qiraje, duke përfshirë pamjen e përgjithshme të ndërtesës dhe standardet rajonale. Qiramarrësit që nuk arrijnë të kuptojnë koncepte të rëndësishme, ndonjëherë befasohen nga kostot e fshehura dhe hapësirat e shfrytëzueshme që janë më të vogla nga sa kishin parashikuar.
Hapa
Pjesa 1 nga 3: Zgjedhja e një metode matjeje
Hapi 1. Krahasoni teknikat e matjes
Pronarët mund të përdorin disa teknika të ndryshme të matjes për të vlerësuar sipërfaqen katrore të një hapësire. Këto metoda përfshijnë:
- Pamje katrore të përdorshme, ose USF: Kjo është hapësira që qiramarrësi në të vërtetë zë. Agjentët e qirasë shpesh e citojnë këtë shifër për qiramarrësit e ardhshëm, por ajo përfaqëson vetëm një pjesë të marrëveshjes së qirasë.
- Pamje katrore me qira, ose RSF: Ky është kombinimi i pamjeve të përdorshme katrore dhe një përqindje e pamjeve katrore të sipërfaqes së përbashkët të ndërtesës. Zonat e përbashkëta, të cilat janë pjesë e një ndërtese nga të cilat përfitojnë të gjithë qiramarrësit, përfshijnë hollin, ashensorët, korridoret dhe shkallët.
- Pamje bruto katrore, ose GSF: E gjithë pamja katrore me qira e një ndërtese.
Hapi 2. Vendosni se cila metodë e llogaritjes së hapësirës komerciale është më e mira për ju
Shoqata e Pronarëve dhe Menaxherëve të Ndërtesave (BOMA) thjeshtoi standardet e industrisë për matjen e hapësirës me qira në ndërtesat tregtare në vitin 2010. 2 metodat kryesore të BOMA -s janë Metoda B dhe Metoda e Trashëgimisë A.
- Metoda B: Metoda e re e faktorit të ngarkesës së vetme llogarit hapësirën e marrë me qira për secilin qiramarrës duke përdorur një qasje uniforme në matjen e sipërfaqes së dyshemesë. Theshtë e njëjtë për të gjitha nivelet e një ndërtese.
- Metoda e Trashëgimisë A: Standardi i vitit 1996 përdor çmime për njësi të veçanta për USF dhe pamje katrore të zakonshme. Në disa raste, mund të jetë e dobishme për qiramarrësit të zgjedhin këtë qasje.
Hapi 3. Zgjidhni një metodë matjeje bazuar në llojin e vetisë
Në mënyrë tipike, teknika e matjes e përdorur do të varet nga përdorimi i synuar i pronës dhe numri i planifikuar i qiramarrësve. Ndërtesat e zyrave, qendrat tregtare dhe ndërtesat e tjera me shumë qiramarrës zakonisht do të maten duke përdorur RSF. Ndërtesat me një qiramarrës si depot ose objektet e prodhimit maten duke përdorur GSF. Sidoqoftë, pronarëve nuk mund t'u kërkohet të përdorin një metodë specifike për të matur një hapësirë.
Hapi 4. Merrni parasysh standardet rajonale të qirasë
Ligji federal u lejon pronarëve të matin hapësirën me qira duke përdorur çdo metodë që ata dëshirojnë. Sidoqoftë, pjesë të caktuara të vendit mund të kenë rregulla të ndryshme për llogaritjen e sipërfaqes katrore. Dy shembuj të dukshëm janë:
- Bordi i Pasurive të Paluajtshme të Nju Jorkut (REBNY) lejon pronarët e ndërtesave të maksimizojnë fitimet duke i lënë ata të sjellin RSF sa më afër GSF.
- Zonat tropikale: Rregullat e reja llogariten për zonat e mbyllura dhe të hapura të ndërtesave tregtare në zonat që normalisht preken nga kushtet specifike të motit.
Pjesa 2 nga 3: Matja e pamjeve katrore komerciale
Hapi 1. Mos merrni asgjë si të mirëqenë
Matni vetë hapësirën e shfrytëzueshme. Një llogaritje e gabuar në përcaktimin e pamjeve katrore mund t'ju kushtojë mijëra dollarë gjatë kohëzgjatjes së qirasë. Standardet tipike të matjes lejojnë një tolerancë gabimi 2 përqind kur matni hapësirën komerciale. Sidoqoftë, kjo mund të përkthehet në shumë para, veçanërisht në hapësira të mëdha ose të shtrenjta. Sigurohuni që të matni zonën sa më me kujdes, veçanërisht nëse jeni qiramarrës që mund të ndikohet negativisht nga këto llogaritje të gabuara.
Hapi 2. Matni pamjet e thjeshta katrore
Për të matur sipërfaqen katrore komerciale për një hapësirë drejtkëndore, shumëzoni gjatësinë e dhomës në këmbë me gjerësinë e saj. Për shembull, një dhomë që është 12 metra e gjatë dhe 12 metra e gjerë është 144 metra katrorë. Për hapësirat në formë L ose të ndara, ju mund të matni drejtkëndëshat e hapësirës në mënyrë të pavarur dhe pastaj të përmbledhni sipërfaqet për të marrë një matje të sipërfaqes totale.
Matjet mund të merren duke përdorur një masë kasetë ose një pajisje matëse lazer
Hapi 3. Llogarisni për format e pazakonta
Kini kujdes kur matni pjesët në formë të parregullt të një dhome. Për të kryer matjen tuaj, provoni ta ndani dhomën në forma me zona të lehta për t'u llogaritur, të tilla si drejtkëndëshat dhe trekëndëshat. Zona e një trekëndëshi kënddrejtë mund të gjendet duke shumëzuar gjatësitë e dy brinjëve jo-diagonale (ato të dyja të bashkuara me këndin e duhur) dhe pastaj duke e ndarë produktin me 2.
- Për shembull, nëse ka një dhomë me një mur diagonal që kalon nëpër të, duhet të përdorni një formulë më të komplikuar për të përcaktuar sipërfaqen katrore të zonës. Nëse gjatësia e hapësirës me murin diagonal ishte 10 këmbë dhe gjerësia e saj 8 këmbë, sipërfaqja katrore e zonës do të ishte 40 këmbë.
- Kjo është për shkak se muri shkurton sipërfaqen totale katrore, e cila do të ishte 80 nëse dhoma nuk do të kishte mur që e kryqëzonte atë, në gjysmë.
Hapi 4. Matni zonat e përbashkëta
Zonat e përbashkëta duhet të maten në mënyrë që të llogariten këmbët katrore me qira. Pamjet katrore të sipërfaqes së përbashkët maten duke përdorur të njëjtat metoda si pamjet katrore të përdorshme, përveç nëse parashikohet ndryshe në ligjet vendore. Zonat e përbashkëta mund të përfshijnë ashensorë, banjo, salla, shkallë dhe korridore. E rëndësishmja, zonat e përbashkëta duhet të jenë të disponueshme për të gjithë qiramarrësit për t'u përdorur ose përfituar prej tyre. Sigurohuni që të matni sipërfaqen totale të të gjithë zonave të përbashkëta në ndërtesë.
Hapi 5. Gjetja e pamjeve katrore bruto
Pamjet bruto katrore matin sipërfaqen e përgjithshme të hapësirës, përfshirë trashësinë e mureve të jashtme. Për të matur këtë zonë, do t'ju duhet të matni gjatësinë e murit nga jashtë ndërtesës dhe t'i përdorni ato dimensione për të llogaritur sipërfaqen katrore. GSF nuk zvogëlohet për pengesa të tilla si boshtet e ventilimit, trarët mbështetës ose boshtet e ashensorit. GSF nuk përfshin zona të hapura të tilla si parkingje, pishina ose zona bodrumi të pa gërmuara.
Pjesa 3 nga 3: Përdorimi i informacionit të pamjeve katrore
Hapi 1. Llogaritni faktorin e ngarkesës për ndërtesën
Faktori i ngarkesës përfaqëson përqindjen shtesë të sipërfaqes katrore të shtuar në pamjet katrore të përdorshme për të llogaritur pamjen e sipërfaqes katrore me qira. Për të llogaritur faktorin e ngarkesës, filloni duke gjetur sipërfaqet totale të përdorshme dhe të dhëna me qira të ndërtesës në pyetje. Mos harroni se pamjet katrore të përdorshme janë zona që mund të merren me qira për qiramarrësit dhe pamja katrore me qira është ajo zonë plus zonat e përbashkëta. Pastaj, ndani RSF me USF për të marrë faktorin e ngarkesës.
- Për shembull, nëse një ndërtesë ka 80, 000 metra katror hapësirë të shfrytëzueshme dhe një shtesë prej 20, 000 metra katrorë të zonave të përbashkëta, sipërfaqja katrore me qira do të ishte 100, 000.
- Pastaj, faktori i ngarkesës do të llogaritet si 100, 000 /80, 000 = 1.25.
Hapi 2. Gjetja e pamjeve katrore me qira për një pronë
Pamjet katrore me qira për një pronë mund të llogariten duke përdorur faktorin e ngarkesës së ndërtesës dhe USF të pronës. Faktori i ngarkesës shumëzohet me USF për të marrë RSF. Pastaj mund të përdorni RSF dhe çmimin për këmbë katrore për të kuptuar qiranë mujore.
- Duke vazhduar me shembullin e mëparshëm, imagjinoni që prona është e ndarë në gjysmë midis dy hapësirave tregtare. Pra, secila prej tyre ka 40, 000 metra katror hapësirë të shfrytëzueshme.
- Për të gjetur RSF, shumëzoni këtë shumë me faktorin e ngarkesës, i cili është 1.25. Kjo do të thotë që RSF në këtë rast do të ishte 40, 000 x 1.25 = 50, 000.
Hapi 3. Peshoni dallimet në pronat komerciale
Çmimet e njësive mund të ndryshojnë shumë bazuar në vendndodhjen dhe klasën e ndërtesës. Qiraja në një zyrë 500 metra katrorë (46.5 m2) në qendër të qytetit mund të jetë më e lartë se qiraja në një hapësirë 1, 000 metra katrorë (92.9 m katrorë) vetëm 10 blloqe larg. Ndërtesat bien në 1 nga 3 klasifikimet standarde.
- Klasa A: Këto janë ndërtesat më prestigjioze në pjesët më ekskluzive të një qyteti. Ndërtesat e klasës A kërkojnë qira më të larta se mesatarja.
- Klasa B: Ky është klasifikimi më i gjerë. Shumica e këtyre ndërtesave kanë përfundime të drejta dhe të mira.
- Klasa C: Njësitë në këtë klasë janë shumë funksionale, por ofrojnë pak komoditete. Qiratë në përgjithësi janë të ulëta.
Hapi 4. Llogaritni qiranë totale për një pronë bazuar në pamjen katrore
Qiratë zakonisht bazohen në RSF ose GSF të një hapësire. Pasi të keni këto të dhëna, mund të përdorni çmimin e tregut për këmbë katrore për të përcaktuar një çmim qiraje për pronën. Duke vazhduar me shembullin e mësipërm, nëse qiraja do të ishte 1.50 dollarë për këmbë katrore të RSF në muaj, qiraja do të ishte 1.50 dollarë x 50, 000 = 75, 000 dollarë.
